中新经纬2月14日电 题：部分刚需购房者心态变为“我想买，但我不急”

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作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

据克而瑞研究中心《2023春节置业调查问卷》显示，目前，房地产市场观望情绪浓厚，但购房意愿仍存；房价仍有下降空间、收入降低是购房者不买房的两大主要原因；而市场整体预期不佳使受访者买房决策更加谨慎。

短期购房意愿恢复至2021年水平

问卷调查结果显示，仅15%的受访者表示在春节期间有置业计划，37%的受访者持观望态度。

与2022年相比，客户短期购房意愿有明显提升，半年内计划购房客群比例接近五成，较2022年整体上升9个百分点，目前已恢复至2021年水平。 

一线城市买房时间整体延后，低能级城市买房迫切度更高。有效问卷中，半年内有购房计划的受访者，一线城市占36%，二线城市占48%，三四线城市最高，占56%。

近期，我们与购房者、准购房者沟通时，发现很多人群虽然有买房意愿，但动力不足，考虑的因素较多。

居住在上海的吴女士(化名)在我们调研过程中就表示：“以前不买房，可能隔2-3个月房价就天翻地覆，根本就没有时间去思考，现在不同，年头和年尾价格差不多，会有一年时间思考自己到底要买什么样的房子”。此外有购房者收入预期并不稳定，因此表现出犹豫：“万一失业之后，月供还不上怎么办？

另一面，房贷利率进入“3时代”刺激了部分刚需人群的回归。

自2023年1月以来，房贷款利率持续下调成为政策主流。据克而瑞监测，2023年1月，陆续超过20个地级市发文下调首套房贷利率下限。截至目前，典型城市中至少有33城的房贷利率进入“3时代”。

政策利好下，部分城市市场情绪转变。二线城市已出现明显到访量和认购量激增现象。典型如福州、天津、郑州，在2022年楼市规模均大幅下滑背景下，2023年春节后案场的到访认购出现显著回暖，客户到访和认购创新高。

在首套房贷利率低至4%以内后，多数在售地产项目维持“低首付、零首付”的营销策略，购房门槛、还款压力双双降低，优质刚需项目销售升温现象突出，购房者加快了认购步伐。

营销加码成中高端改善盘的热销秘诀

除受房贷利率下限降低等政策利好之外，部分城市中高端改善盘也开始出现热销。

克而瑞监测数据显示，2023年开年以来，31个重点城市去化率大于70%的项目中，88%为中高端项目。

研究表明，剔除因一二手显著倒挂存在套利空间的部分项目外，供应稀缺、配套完善、营销加码仍是购房者决策核心，热销项目往往因具备多项优势叠加而成为“爆品”。

这些热销项目表现出多种特质：首先，项目所在区域无竞品、且同品质产品稀缺，加之开盘或加推房源量较低，显现出市场“奇货可居”项目卖的好。

其次，自住需求全面回归，拥有学区、商圈、医疗、交通、地铁等核心配套资源项目更易受购房者青睐。

再次，部分弱二线城市如昆明、南宁，也存在因为营销加码而助力项目热销的情况。

总体看，当前购房者“下场”意愿明显有所回升，但我们认为，不应对个别项目热销抱过于乐观预期。一方面，按市场过往经验，因春节返乡，年后基本都会迎来一轮需求释放；另一方面，疫情全面解绑也会释放部分补偿性购房需求。市场热度能否延续仍有待进一步观察。 (中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪