去年，房姐呕心沥血整理了珠海2022年全市所有的二手成交情况，不看不知道，一看吓一跳， 不仅成交套数减少，而且成交价也在下跌 。

：珠海二手成交总结！看完，我沉默了

(资料图片)

甚至，一些较为“坚挺”的热门板块也“扛不住”，成交价大幅下降。

比如， 香山湖、文园五洲、唐家半岛、航空新城、湖心路、白蕉东湖新城 等板块， 最高跌幅达30% 。

而今天，我们再来深度研究下这6大板块的二手成交情况，看看全年涨幅如何。同样，需要说明的是：

1、以下二手价格是根据2021年、2022年二手成交价统计，来源链家。

2、板块均价按照该板块二手的成交价平均所得，仅供参考。

香山湖板块：

香山湖板块向来是主城区房价最高且最宜居的板块之一。

配套成熟、环境舒适、学区优质......生活所需要的方方面面都是优质和齐全的。

因此，这里一直是置业者们“挤破脑袋”想买入的重点板块。

而在房价方面，一直处于高位，一手4.82万+/平，二手5万/平的比比皆是，而且“客多房少”一直是该板块最直观的体现。

从数据来看，去年香山湖板块成交的二手住宅并不多，共计11套 （数据来源：链家） ， 成交均价41291元/平 ，同比2021年 上涨7% 。

成交小区主要有华发四季、金地伊顿山、香山人家、尚雅苑等，其中华发四季、金地伊顿山一期、尚雅苑成交价都在上涨， 最高涨幅为9% 。

可以看到，从板块到小区成交价基本上都在上涨，这也说明， 即使在去年大环境影响下，香山湖板块依然能稳中有涨。

由此，香山湖板块的房价逻辑十分清晰：

一是地段，板块内拥有珠海最大公园，环境舒适，十分适合居住，而且附近的公共配套也进入了全面的建设期，一系列配套接踵而至。

二是学区，作为教育强区，凤凰中学、凤凰小学、群贤小学等名校资源备受家长关注，而凤凰中学今年也将迎来第一批中考生，届时成绩如何，我们拭目以待。

| 香山湖板块

文园五洲板块：

新香洲除了香山湖板块外，文园五洲板块也是教育强区。

文园中学，生源优质，连续三年一中总录取人数位列第一。

也正因这里的学区房过热，该板块的房价也是主城区天花板的存在，一手最高达4.5万+/平，二手最高达5万+/平。

其中， 五洲花城系列 最具有代表性，体量庞大，产品从刚需到改善都有，可满足不同群体的需求。

根据链家数据，五洲花城二期C区、五洲花城一期澳洲园二手成交价都在上涨， 涨幅分别为5%、3% 。

而五洲花城二期、五洲花城一期山场花园出现了不同程度的下跌。

可见，在市场环境的影响下，该板块的热度也受到了不同程度的影响，房价出现了少许下调。

值得注意的是，目前该板块没有新盘在售，皆以二手房为主，想要选择新盘的，可等等 华发香山湖畔苑、香山·日新、珠海传媒综合体更新项目、五洲盛景园、巨人大厦 等项目。

：家长都急哭了，这几个学区房，还在打地基

其中，华发香山湖畔苑、香山·日新有望在今年入市。

唐家半岛板块：

作为高新区重点板块，唐家半岛近两年来配套逐渐完善，居住氛围浓郁，深受刚需、改善客的青睐。

今年，片区也将迎来唐家港、标杆幼儿园、邻里中心等配套使用或建设。

从数据来看，2022年唐家半岛二手成交均价为30003元/平，而2021年为31410元/平，同比 下降4% 。

据统计，2022年格力海岸三期共成交了3套二手住宅，成交单价最高3.5万/平，最低2.6万/平。

另外，仁恒滨海半岛1期、保利海上五月花三期成交价也出现了下跌， 跌幅分别为5%、6% 。

而板块内成交单价最高的是 格力海岸 ，一套建面约127平五房两厅单位，以 单价4.5万/平 ， 总价570万 成交。

事实上，随着去年新房促销降价，唐家半岛也有一二手价格倒挂迹象出现，比如保利海上五月花、仁恒滨海半岛等二手成交价，有时比周边新房还要高。

航空新城板块：

要说西区哪个板块最受关注？金湾航空新城值得拥有姓名。

华发商都、航中、航小、图书馆、红星美凯龙等配套纷纷落地，接下来还将迎来市民艺术中心、爱琴海购物中心、泰然商业中心等高端配套。

二手方面，主要以次新房为主。

| 航空新城

据统计，去年航空新城共成交了132套二手住宅，同比2021年 上涨9% （数据来源：链家） 。

这也反映出，航空新城的二手房流通相对活跃，尤其是品质过硬的二手房走量很大，比如中海左岸岚庭每个月都有成交，成交单价最高去到了2.7万/平。

但在具体小区上面，航空新城只有两个小区成交价在上涨，其他小区成交价普遍在下跌， 跌幅最高9% 。

去年以来，受大环境影响，珠海二手房市场横盘压力大，而航空新城也有不少业主不惜降价出售自己的房源。

从往年航空新城二手房成交数据来看，2020年因为疫情影响，区域成交水平较低，而对比2021年来看，2022年市场则波动不大。

湖心路板块：

湖心路板块无论是一手房还是二手房，选择很多，而且作为房价洼地，性价比不错。

其二手房主要集中白藤片区（湖心路以东区域），比如五洲家园、家和城、时代香海彼岸、世荣名筑等。

从统计的数据来看，湖心路板块去年共成交了124套二手住宅， 同比下降18% （数据来源：链家） 。

价格方面，板块成交均价为12458元/平。

具体来看，该板块二手小区成交价也在普遍下跌，例如家和城一期、湖心水岸华庭二期、藤景苑等小区跌幅都在10%以上。

而上涨的只有观湖半岛、美湖湾、永结花园，其中永结花园涨幅最高，为19%。

整体而言，湖心路板块去年二手成交量并不大，且二手成交价与新房价格的差距不算明显。

不过，接下来湖心路板块还有多个新货上新，这也意味着该板块的竞争将越来越激烈。

| 湖心新城航拍图

但母庸质疑的是，湖心路依然是珠海置业热门板块。

其一， 一、二手房众多，产品丰富，客群庞大，性价比高。

其二， 配套逐渐进入兑现期，学校、公园、商业逐个落成，板块宜居性水涨船高，必将吸引置业者来此安家。

：2023，湖心新城，总算有了“烟火气”

白蕉东湖新城板块：

最后，我们再来看看白蕉东湖新城板块。

相对湖心路板块，白蕉东湖新城选择性就少了许多。

一手房，目前在售的只有恒隆御景花园。二手房，有华发峰尚、时代倾城（一、二、三期）、万科魅力之城（一、二期）、金地格林泊乐（一、二期）等。

值得注意的是，在二手成交方面，去年白蕉东湖新城二手房不仅成交套数减少，而且每个小区的成交价都出现了下跌。

其中，时代倾城一期跌的最厉害， 跌幅12% 。

据统计，去年该小区共成交了10套住宅，成交均价10754元/平。

很明显，在当下的市场中，白蕉的业主也受到了极大的冲击。

写在最后：

可见，以上6大热门板块二手成交价都出现了不同程度的下跌，尤其是西区，跌幅最为严重。

对于购房者而言，市场筑底已形成，有置业需求的，且有看中的优质物业，是时候冲了。

在政策方面，珠海个人住房贷款首套房房贷利率已降至3.7%，可谓是全国最低利率！

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从4.1%到3.7%，门槛大大降低！那么，对于珠海二手市场还有什么看法，可以评论区聊聊~